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15.12.2017
Öffentlichkeitsbeteiligung für drei Bebauungspläne

Zur Zeit liegen in der Gemeindeverwaltung mehrere in Aufstellung begriffene Bebauungspläne zur Stellungnahme der Bürgerschaft aus:

- bis zum 22.12.2017 die zweite Auslegung (Entwurf) für den Supermarkt an der
Hauptstraße östlich der Schule“ in Wildenroth (s.u.!),

- bis zum 12.01.2018 die erste Auslegung (Vorentwurf) für das künftige Baugebiet
Am Inninger Feld“ in Mauern,

- bis zum 12.01.2018 die erste Auslegung (Vorentwurf) für den Bereich
Amperstraße/Badstraße“ in Unteralting.

Nutzen Sie die Möglichkeiten der Information über die geplanten Baurechte und der Abgabe von Stellungnahmen dazu!


Wie können die Bürger an der Aufstellung des Bebauungsplans mitwirken? Die Bürgerbeteiligung an der Aufstellung von Bauleitplänen ist gesetzlich wie folgt geregelt:


Nach dem Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch, kurz: BauGB) haben die Gemeinden für ihre flächenhafte Entwicklung Bauleitpläne (den Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne) aufzustellen, sobald und soweit es erforderlich ist. Nicht nur Nachbarn neuer Baugebiete, sondern alle Bürger (der Bundesrepublik!) dürfen daran mitwirken! Jedermann darf die Unterlagen einsehen und kann Vorschläge dazu schriftlich einreichen oder auch bei der Gemeinde zu Protokoll geben.

1. Schritt: Die Bürger sind möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die voraussichtlichen Auswirkungen öffentlich zu unterrichten. Den Bürgern ist einen Monat lang Gelegenheit zur Äußerung von Bedenken und Anregungen (Vorschläge) zu geben (§ 3 (1) BauGB). Diese Auslegung fand im Frühjahr 2017 statt. Das Ergebnis der „frühzeitigen Bürgerbeteiligung“ führte zur Entwurfsfassung des Bebauungsplans. Ob Ihre Vorschläge ggf. dabei beachtet wurden, lag in der Entscheidung des Gemeinderats (im Oktober 2017).

2. Schritt: Auch die daraufhin evtl. geänderte Entwurfsfassung einschließlich des Erläuterungsberichts bzw. der Begründung dazu ist wieder einen Monat lang öffentlich auszulen. Vorschläge zu dieser Planfassung und Betroffenheiten die in dem Plan ihre Ursache haben, können wie bei der Vorplanung während der Auslegungsfrist vorgebracht werden. Diese endet für den Supermarkt am 22.12.2017.

Über fristgemäß eingegangene Vorschläge wird wieder im Gemeinderat beraten und entschieden. Vom Ergebnis müssen Sie unterrichtet werden (§ 3 (2) BauGB). Wichtig: Im 1. Schritt gemachte, aber im Entwurfsplan nicht berücksichtigte Vorschläge sollten Sie im 2. Schritt nochmals vortragen! Denn nur Vorschläge, denen in diesem Verfahrensschritt nicht entsprochen wurde, sind dem Landratsamt zusammen mit dem Plan und einer Stellungnahme der Gemeinde vorzulegen (§ 11 BauGB). Sie sind außerdem Voraussetzung für eine spätere Klage gegen den Bebauungsplan (siehe unten!).

3. Weiterer Ablauf: Der Aufstellungsvorgang für einen Bebauungsplan endet mit dem Satzungsbeschluss durch den Gemeinderat. Nach der Bekanntmachung des Bebauungsplans durch den Bürgermeister hat der Plan Rechtskraft.

Es ist dann nur noch eine Klage gegen den Plan beim Verwaltungsgericht möglich. Während der zweiten Auslegung ist zu bedenken, dass eine solche später erhobene Klage nur dann Aussicht auf Erfolg hat, wenn Sie Ihre Betroffenheit bei diesem Verfahrensschritt (Auslegung der Entwurfsfassung) geltend gemacht haben!


Wenn Sie Hilfe zur Bürgerbeteiligung benötigen, sind wir gerne bereit, Ihnen diese zu geben. (Ansprechpartner finden Sie im Internet unter www.buerger-fuer-grafrath.de.)



13.12.2017

Supermarkt

Zum Plan für den Supermarkt an der Hauptstraße hat der Sprecher der Bürger für Grafrath in einer Einwendung dem Gemeinderat Folgendes zu bedenken gegeben:


Als Bürger der Gemeinde fühle ich mich durch folgend aufgeführte Darstellungen/Aussagen in dem ausgelegten Plan betroffen. Ich bitte Sie über die aufgezeigten Betroffenheiten zu beraten und über die Beseitigung der Ursachen für die Betroffenheiten zu beschließen.

1. Supermarkt und Bürgerentscheid 2014

Die Parameter des geplanten Objekts entsprechen nicht jenen, für welche sich die Gemeindebürger im Bürgerentscheid 2014 mit Mehrheit entschieden haben: Das war ein „Vollsortimenter“. Entsprechend große Verkaufs- und Erschließungsflächen sollten die Anziehungskraft sicherstellen, welche für eine Behauptung des Marktes im regionalen Umfeld nötig schien. Der Markt sollte nicht nur eine Konkurrenz mit anderen Betrieben gleicher Größe am Ort schaffen. Er war größer als der jetzt geplante und das Gebäude bot auch den Arztpraxen und der Wohnungsbereitstellung in den Obergeschossen mehr Raum. –
Der vorliegende Plan gibt also nur Raum für etwas, was gar nicht Ziel des Bürgerentscheids war. Der Grund dafür ist: Er übergreift nur einen Teil der ursprünglich vorgesehenen Grundstücksflächen. Und: Das kleinere Grundstück wird nur noch auf gut die Hälfte seiner Tiefe (von der Hauptstraße zur B471 hin) baulich genutzt. Auf der baulich nicht genutzten Fläche direkt neben der Hauptstraße gibt es stattdessen einen Abstellplatz für mehr als 40 Autos.
Die Zwänge, die immer wieder in den Festsetzungen des Planes zutage treten, zeigen, dass für den ins Auge gefassten Markt eigentlich eine größere Grundstücksfläche verfügbar sein müsste.
Die Gemeinde kann zwar über den Abschluss eines Durchführungsvertrages für den Inhalt eines vorhabensbezogenen Bebauungsplans die Umsetzung der geplanten Bauleistungen weitgehend sicherstellen. Aber Käufer und den Umsatz in dem späteren Laden kann sie nicht garantieren. Was wird, wenn dieser (kleine) Supermarkt dem Investor nicht den erwarteten Erfolg bringt?
Was tun? Die Gemeinde sollte auf den Vorhabensträger dahingehend einwirken, die ursprünglich (in die Vorgängerplanungen) einbezogenen Grundstücke wieder für das Vorhaben verfügbar zu machen. Die meisten der im Folgenden angesprochenen Probleme ließen sich dann durch eine Änderung der Nutzungsstruktur beheben.

2. Stellplätze an der Hauptstraße/Ortsbild

Durch die Anordnung von ca. 40 Stellplätzen für Kundenfahrzeuge direkt nördlich neben dem Gehweg an der Hauptstraße wird das Ortsbild gestört und beeinträchtigt. Diese Nutzung fügt sich nicht ein und entspricht nicht den vielfach geäußerten Erwartungen. In den über Jahre gehenden Beratungen des Gemeinderats spielte die Erwartung eine ausschlaggebende Rolle, durch einen angemessenen Abstand des Hauptgebäudes vom Gehweg einen Vorplatz „mit erhöhter Aufenthaltsqualität“ zu schaffen. Dieser Vorstellung genügt die Situierung der Stellplätze und der Verkehrsflächen dort nun gerade nicht. (Durch eine Erhöhung der Kapazität der Tiefgarage – z.B. durch Vergrößerung bis unter die Stellplätze des Planes – könnte die Zahl zusätzlich notwendiger oberirdischer Stellplätze deutlich verkleinert werden.)

3. Stellplätze an der Hauptstraße/Emissionen

Durch die Anordnung der Stellplätze an der Hauptstraße wird der Kreis der von Emissionen nachteilig Betroffenen größer gemacht, als nötig. Auch wenn die gesetzlichen Grenzwerte an den Immissionsorten dort nicht überschritten werden: Die Bewohner der Wohnhäuser auf der gegenüber liegenden Straßenseite werden durch den ständigen Fahrzeugwechsel und die damit verbundenen typischen und unvermeidbaren Einkaufsparkplatz-Geräusche (Türen zuschlagen) den ganzen Tag über belästigt. Durch Schallreflektionen an der südlichen Fassade des Marktgebäudes werden die Werte aus den auf direktem Wege kommenden Schallimmissionen noch vergrößert.

4. Grundstücksfläche neben der Hauptstraße/uneffektive Nutzungsintensität

Die Beschränkung der Nutzung der Flurflächen neben der Hauptstraße auf Auto-Abstellplätze auf Geländeniveau wird den Erfordernissen nachhaltigen Umgangs mit nutzbarem Baugrund nicht gerecht. Warum werden diese Grundstücksflächen nicht in zwei Etagen genutzt? Oben als Grünfläche (bzw. Platz „mit erhöhter Aufenthaltsqualität“), unten Stellplätze in der (bis zur Grundstücksgrenze an der Straße hin vergrößerten) Tiefgarage?

5. Sicht- und Lärmschutzwände/Ortsbild

Die im Plan festgesetzten Sicht- und Lärmschutzwände beeinträchtigen das Ortsbild, welches durch wohnnutzungstypische Baukörper in offener Bauweise (Durchblicksmöglichkeit!) geprägt ist. Die (undurchsichtigen) 1,80 bis 2,00 Meter hohen Wände vermitteln den Eindruck, die neue Nutzung wolle sich von der Umgebung abkapseln. Jedenfalls sprechen sie nicht dafür, dass sich das Vorhaben einfügt. (So etwas kann man doch mitten im Ort nicht machen!!!)
Empfehlenswert ist eine Änderung der Nutzungsstruktur der Verkehrsflächen derart, dass die störenden Immissionen auf die Nachbargrundtücke von vornherien vermieden werden. (Vgl. hierzu frühere Planungen mit westlich des Hauptgebäudes liegender Zufahrt zu den von der Hauptstraße abgewandten, im hinteren Grundstücksteil liegenden Verkehrsflächen und Nutzungen!)

6. Versickerung der Niederschlagswässer

Die im einschlägigen Gutachten zum Plan erwähnten Maßnahmen zur Gewährleistung des Versickerns der auf das Grundstück fallenden Niederschläge haben im Plan selber – außer verbaler Erwähnung durch Hinweis auf das Gutachten – keine Festsetzung gefunden.
Die Maßnahmen sind unverzichtbar. Deshalb sind Ort, Höhenlage, Dimensionierung der baulichen Anlagen dazu – insbesonders weil er vorhabenbezogen ist – in dem Plan zu ergänzen (Leitungen, Rigolen, Rückhalteeinrichtungen, Versickerungsbrunnen sowie Revisionsvorkehrungen für dieseAnlagenteile).



15.09.2017
Wie steht es um den Supermarkt?





Nach dem Vorentwurf des aktuellen Bau- und Nutzungskonzepts (mit Feneberg als Mieter) sollen alle Kunden des Marktes und die Besucher der Praxen und Wohnungen in den Obergeschossen ausschließlich eben­er­dig parken: Zwischen Straße und Markt­ge­bäude, neben der östlichen Grenze und im hinteren Bereich des Grundstücks (an der B471). Die Warenzulie­ferung für den Markt soll an der Ostseite erfolgen. Die Plätze in der Tiefgarage unter dem Markt sind Mietern und behinderten Besuchern der Praxen vor­behalten. Das heißt: Fast alle Freiflächen rund ums Gebäude werden für Verkehrs- und Parkzwecke genutzt. Den von einigen Gemein­deräten immer wieder geforderten „Platz im Freien mit erhöhter Aufenthalts­quali­tät“ zwischen Straße und Ge­bäude gibt es nicht. Abstell­plätzen für Au­tos misst der Vorentwurf einen höheren Wert zu und an der Größe der Tiefgarage wird ge­spart. - Für das künftige Orts­bild ist das kein Gewinn!

In dieser Planung sieht ein Teil der Nach­barn zudem eine wesentliche Beeinträch­ti­gu­ng der Wohn- und Aufenthalts­qual­ität auf ih­ren Grundstücken.

In der letzten Sitzung des Bauausschus­ses (BA) am 10.8.2017 ging es deshalb nicht um die Frage, ob ein Supermarkt ge­baut wer­den soll oder ob nicht. Es ging um die Frage, auf welche Weise man die befü­chteten Be­einträchtigungen der Anlieger be­züglich Im­missionen auf ihr Wohn­umfeld aus­räu­men kön­ne.

Ein mangelhafter Beschlussvorschlag der Verwaltung hierzu überzeugte nicht und fand deshalb keine ausreichende Zustim­mung, er wurde mit 3:3 abgelehnt. Für den Vor­schlag, Sicht- und Lärmschutz­wände vorzusehen, gab es also keine Mehrheit. Ein Teil der Hausmacht des Bürgermeisters (BM, CSU und GE) war an diesem Abend nicht anwesend. Aus Ärger über das Er­geb­nis der Abstimmung brach der BM so­fort die Behandlung weiterer der rund zwan­zig erhobenen Einwendungen ab (unver­ständlich und rechtswidrig),

Die Auffassung, dass Schutzwände sinn­voll sind, um die Auswirkungen einer miss­glückten Planung zu mindern, teilen wir nicht. Solche Wände ge­hören nicht mit­ten

 

 

in den Ort! Das wird dem ver­brei­te­ten Wunsch nicht gerecht, das Ortsbild luftig zu halten und möglichst wenig durch Trennwände und Ähnli­ches zu be­lasten! Der neue Super­markt sollte sich nicht durch zusätzliche Wän­de von seinem Umfeld abkapseln und von ihm distanzieren, er sollte sich in dieses Um­feld integrieren! Die be­fürcheten Belästigungen müssen auf andere Wei­se ausgeschlossen wer­den, Die Planer müssen sich etwas ein­fallen lassen! Denn eine angenehme Auf­ent­haltsqualität im Umfeld des Ob­jekts ist auch Vor­ausset­zung für breite Akzeptanz und da­mit letztlich für den dauer­haf­ten wirt­schaftlichen Erfolg des Vorhabens!

Die Bevölkerung sorgt sich nach zum Teil schlecht informierender Berichterstattung in Presse und Medien um die Zukunft des Super­marktprojektes. Das geht aus vielen Diskussio­nen und Anfragen zu diesem The­ma hervor. Wir waren deshalb überrascht, dass er­neute Beratungen zum Thema Supermarkt weder auf der Tagesordnung der Sitzung am 18.9.2017 des BA noch auf jener des GR am gleichen Tage stehen.

Wie wird es weiter gehen?

Nach allem Hin und Her in den vergange­nen Jahren haben die Grafrather Bürger An­spruch auf eine in jeder Hinsicht ge­lungene Planung und deren baldige Realisierung! Wenn jetzt wie­der alles „normal“ läuft, kommen die Bera­tungen zu den Einwendungen er­neut auf die Tagesord­nung des BA oder des GR. Dort wird über die Vorschläge der Ver­waltung beraten und be­schlossen. Gegebenenfalls wer­den Än­derungen in den Plan eingearbeitet und zum geänderten Plan er­folgt die zweite Auslegung zur Bürger­be­teili­gung.

Historie der Entwicklung

Seit dem Jahr 2000 beschäftigte sich der Gemeinderat wiederholt mit der künftigen Nut­zung des Grundstücks an der Haupt­straße, welches bis dahin den „Damian“-Ver­sand be­herbergte. Der Eigner ist immer wie­der an die Ge­mein­de herangetreten mit dem Wunsch, für seine jeweils wechselnden Vor­stellungen
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Bau- und Nutzungsrecht zu schaf­fen. Mehr­fach wurden Bebauungsplan-Vore­ntwürfe erstellt; deren Vor­gän­ger landeten jeweils im Papierkorb.

Im Jahr 2012 war es ein „Vollsorti­men­ter“-Supermarkt, der unter Einbe­zie­hung be­nachbarter Grundstücke ent­ste­hen sollte. Für ihn gab es (angeblich) mit Edeka schon einen Mietvertrag. Im Februar 2014 ent­schied die Grafrather Bevölkerung nach kon­troverser Diskus­sion über die Notwen­dig­keit und Größe in einem Bürgerentscheid mit deutlicher Mehrheit: Ja, das wollen wir.

Noch bevor die Öffentlichkeit den Plan für das Gebäude und die Außenan­lagen erst­mals einsehen konnte, wurden alle auf dem Grundstück stehenden Bäume gefällt. Erst ein ganzes Jahr später, im Früh­jahr 2014 wurde ein Plan zur Einsicht im Rat­haus aus­gelegt. Über Anregungen und Be­denken der Träger öffentlicher Belange und der Bevölke­rung dazu wurde anschließend beraten. Der Bür­germeister stellte im Mai 2015 fest, dass „Planreife“ für das Vorhaben gegeben sei. Danach hätte es also losge­hen können.

Ging es aber nicht: Die Genehmi­gung zum Bauen wurde nicht eingeholt, der Grund­stückseigner hatte es sich wieder einmal an­ders überlegt:

Im Herbst 2015 unter­richtete er die Ge­meinde, dass er nur noch auf seinem eige­nen Grundstück einen klei­neren Supermarkt errichten wolle. Rewe werde ihn betreiben. Und: Ein Vertrag dazu liege (angeblich) schon vor.

Ein weiteres Jahr ging in‘s Land. Ein Vor­entwurfsplan vom 1.8.2016 zeigt Stellplätze an der Westseite des Grundstücks, einen Vorplatz an der Hauptstraße und die Tiefga­rage größer als in dem jüngsten (aktuellen) Vorentwurf.

Im Herbst 2016 gab es wieder eine neue Information: Die Firma Feneberg soll der künftige Betreiber des Ladens sein. Wie­derum neue Vorentwurfspläne dafür lagen im Frühjahr 2017 im Rathaus zur Einsicht­nah­me aus. Um die Einwendungen aus die­ser Bürger- und Öffentlichkeitsbeteligung geht es zur Zeit. (Weiteres: siehe oben!)

Burkhard v.Hoyer