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Klosterwirt Grafrath

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                                                                  (zu den Bildern: siehe weiter unten, Betriebskonzept und Wirtschaftlichkeit)       

Das Konzept von CSU und „Einigkeit“ (im Herbst 2009)

Die Gegner der Konzeption des Vereins Forum Klosterhof (CSU und Freie Wähler/Einigkeit) haben eine – ihrer Meinung nach: bessere – Alternative erarbeiten lassen. Das Ergebnis wurde, obwohl seit dem Bürgerentscheid über ein Jahr vergangen ist, bisher nur dem Gemeinderat vorgestellt. Die Öffentlichkeit wartet immer noch auf eine der Bedeutung der Sache für die Bürger gerecht werdende Information über das Konzept von CSU und Einigkeit durch die Initiatoren. Warum diese Geheimniskrämerei? Hält man die Lösung nicht für vermittelbar?

 

Der Plan zum Konzept sieht so aus:

 

Und das Konzept in Worten, kurz zusammengefasst:

  • Klosterwirt und Stadel sollen in das Eigentum der Gemeinde übergehen und dort verbleiben.
  • Klosterwirt und Stadel sollen - nach Sanierung und Renovierung - später von der Gemeinde verpachtet werden ("Bürgerstadel II").
  • Außerhalb des Umgriffs Klosterwirt und Stadel sollen jetzt weitere ca. 22600 Quadratmeter von der Gemeinde gekauft werden.
  • Auf diesen Flächen sollen - nach Parzellierung und Wiederverkauf  - durch die künftigen Eigentümer 33 Wohnhäuser in unterschiedlicher Größe und Höhenentwicklung gebaut werden (siehe Planungsbild oben).

(Eine Erweiterung um zusätzliche 14 Häuser - östlich, bis zum ehemaligen Schmid-Wirt-Areal hin - ist zwar bereits angedacht, aber noch nicht Gegenstand der aktuellen Konzeption.)

Irgendwelche soziale Planungsziele (z.B. Wohnmöglichkeiten für alte Menschen oder generationsübergreifendes Wohnen, Pilgerunterkünfte, o.Ä.) sind in der Konzeption nicht erwähnt. Begründet wird das indirekt mit der (unbewiesenen) Behauptung, dass das bisherige (Forums-) Projekt u.A. deswegen "erhebliche Widerstände" in der Grafrather Bevölkerung hervorgerufen habe, weil es "vollständig anthroposophisch ... u.a. mit betreutem Wohnen" (!) konzipert gewesen sei.

Wie soll das gehen, wenn die Gemeinde kein Geld hat?

Die Gemeinde soll - mit geliehenem Geld - die Grundstücke auf denen Klosterwirt und Stadel stehen, kaufen; dazu noch weitere 22600 Quadratmeter südlich und östlich des Klosterwirts.

Dann übergibt die Gemeinde das Gekaufte an den Geldverleiher. Der versucht - im Auftrag der Gemeinde - die späteren Wohngrundstücke außerhalb des Umgriffs Klosterwirt und Stadel an den Mann zu bringen. Mit den Erlösen von Verkäufen werden zuerst die aufgelaufenen Zinsen für das geliehene Geld kompensiert, dann die Provisionen, Dienstleistungen, Planungen und Gebühren bezahlt und schließlich noch die Kosten für Leistungen beglichen, welche die Voraussetzungen zur baulichen Umsetzung des Konzepts zu schaffen, also für die allgemeine Erschließung der Baugrundstücke, für öffentliche Außenanlagen u.Ä.

Wenn die Erlöse aus den Grundstücksverkäufen nicht reichen, um all das zu finanzieren, muss die Gemeinde am Ende dem Geldverleiher den nicht getilgten Teil des Darlehens zurückzahlen. Und das soll sie mit den in blauäugiger Erwartung prognostizierten Erträgen aus der Verpachtung der Gastwirtschaft machen. (Jeder im Ort weiß doch, dass wir mit dem Bürgerstadel bereits eine Wirtschaft in Gemeindeeigentum haben, der immer wieder unter die Arme gegriffen werden muss.)

Die Gemeinde würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit am Ende der Laufzeit der CSU/FWE-Konzeption ärmer dastehen, als wenn sie sich auf dieses "Geschäft" nicht eingelassen hätte.

Was sind die Mängel, was ist falsch an der Konzeption?

  • Die Erfahrung lehrt, dass allein die Ausweisung neuer Baugebiete noch in keiner Kommune Geld in die Kasse geschwemmt hat. Jedenfalls nicht soviel dass damit die Folgekosten einer solchen Gemeindevergrößerung in der Infrastruktur hätten bezahlt werden können.

Das muss auch nicht unbedingt sein, wenn es andere wichtige Gründe dafür gibt: Wie z.B. tatsächlich bestehender Bedarf an Bauland für Einheimische oder für in den Ort einpendelnde Beschäftigte. Ein solcher Bedarf müsste, wenn man ihn begründend für die Baulandausweisung benutzt, allerdings erst einmal ermittelt und festgestellt werden! Aus dieser Sicht besteht ein Mangel bei der Konzeption.
(Für die wesentlich kleinere Lösung des Forums hatte die CSU übrigens das Entstehen erheblicher Nachfolgelasten behauptet, die die Bürger dann zu tragen und zu bezahlen gehabt hätten!) 

  • Es gehört nicht zu den Aufgaben der Gemeinde, auf Feldern tätig zu werden, welche durch die freie Wirtschaft beackert werden können. Ausnahmsweise kann sie das tun, wenn sie sonst wichtigen Pflichtaufgaben nicht nachkommen könnte. Diese Situation ist hier nicht gegeben.

In den vergangenen fünfzehn Jahren hat kein herkömmlicher potentieller Investor mit Gewinnerwartung in der Wiederbelebung des Klosterwirts ein "Geschäft" gesehen. Es ist weltfremd, zu glauben, dass der kaufmännische Erfolg eines Gastronomen wahrscheinlicher wird, wenn die Gemeinde künftig Eigentümer des Objekts ist. Das geht nur, wenn sie das Objekt dem Betreiber unter Verzicht auf einen Teil der Zinsen und Abschreibung für ihre Investitionen derart günstig zur Verfügung stellt, dass darin bereits ein unzulässiger Eingriff in den Wettbewerb mit anderen ortsansässigen Gastronomen zu sehen wäre. 

  • Die zur Erläuterung des Konzepts beigestellten Unterlagen sind in sich nicht schlüssig. 

Das Konzept ignoriert nämlich nicht nur die Empfehlungen der von CSU und FWE initiierten Machbarkeitsstudie für ein Hotel (vom Juli 2008) sondern selbst die Empfehlungen aus der für dieses Konzept neu erstellten Wirtschaftlichkeitsanalyse (April 2009).
Diese Empfehlungen laufen darauf hinaus, in der Erwartung eines Erfolges des Wirtschafts- und Hotelbetriebes äußerste Zurückhaltung zu üben. Deshalb sollten vorerst nur wenige (fünf) Zimmer für Beherbergungen ausgebaut und weitere erst später nachgerüstet werden, wenn der in der Analyse unterstellte Bedarf sich tatsächlich abzeichnet. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung geht aber vom betrieblichen Ergebnis eines voll ausgebauten Gasthofs aus. Das passt nicht zusammen!

Betriebskonzept und Wirtschaftlichkeit fragwürdig

  • Die in der Konzeption beabsichtigte Gästeausgrenzung behindert den wirtschaftlichen Erfolg und damit den dauerhaften Betrieb einer neuen Gaststätte beim alten Klosterwirt.

Das "A und O" für den wirtschaftlichen Erfolg und damit dauerhaften Bestand einer Dorfgaststätte ist - neben ansprechendem und engagiertem Personal und der dazu passenden Führung -, dass sie in einer Umgebungsstruktur liegt, welche Menschen mit Geld in der Tasche in den Gastraum oder Biergarten bzw. den angeschlossenen Beherbergungsbetrieb bringt.

Das wird mit einer Ausgrenzungs- und Apartheidspolitik gegenüber bestimmten Bevölkerungsgruppen nicht ausreichend möglich sein. Vom Stammtisch allein kann ein Gastronomiebetrieb i.A. nicht leben! Das Ignorieren dieser Aspekte führt zu einer fehlerhaften Einschätzung des Umsatzes und damit der Erfolgsaussichten der Konzeption. Sie muss deshalb hinterfragt werden. 

Die Strategie der CSU und der Freien Wähler, alte Menschen und wandernde Pilger von einer künftigen Gastronomie im Klosterwirt möglichst fernzuhalten, untergräbt den anvisierten Erfolg dieser Einrichtung. Sie ist falsch.
CSU/FWE werden, wenn man ihnen das vorhält, natürlich sagen, das wollten sie gar nicht. Aber kann man folgende Äußerungen überhaupt falsch interpretieren? Sie liegen doch alle auf einer Linie: 

  • Benno Reischl von den FWE sagte anläßlich einer Diskussion im Gemeinderat über das Forumskonzept: Man wolle kein "Marthashofen II".

  • Der CSU-Ortsvorsitzende Schönbuchner schrieb 2008 für den Ortsverband seiner Partei ins Internet: Man wolle mit allen Mitteln verhindern, dass aus dem künftigen Klosterwirt eine "Kantine für die zu Betreuenden" (aus den vom Forum in der Nachbarschaft geplanten Seniorenwohnungen) werde.
    Vor dem Bürgerentscheid haben die Grafrather erfahren, was mit diesen "Mitteln" gemeint war: Das Erfinden und Verbreiten von verzerrenden Darstellungen, von Unwahrheiten, Lügen und ehrenrührigen Unterstellungen, um ungerechtfertigte Ängste in der Bevölkerung hervorzurufen und nach Kräften zu schüren.

  • Frau Wiedmann tat 2009 in einem Brief an eine Mitbürgerin ihre Meinung kund: Der Landkreis sei "derzeit*) gut aufgestellt mit Betreuungmöglichkeiten für ältere Mitbürger. Eine Anlage des Ausmaßes, wie vom Forum Klosterhof vorgesehen, halte ich deshalb nicht für unabdingbar."*) Moderne Seniorenarbeit gehe immer mehr in Richtung Versorgung zu Hause. -
    Warum aber sollte dieses Zuhause nicht eine Wohnung in der Nähe des Klosterwirts sein?
    In einem Leserbrief an die Lokalpresse erklärt Frau Wiedmann jüngst auch das. Unter Einbeziehung der ganzen Ortsbevölkerung in die Meinungsträgerschaft der CSU schreibt sie: "Die Bürger wollten nicht, dass der Klosterwirt Bestandteil eines sozialen Projekts wird." 
    Woher weiß sie das?

  • Michael Fischer - einer der Meinungsmacher bei der CSU - drückt auch in einem Leserbrief die von ihm empfundene Haltung "aller" so aus: Eine "Teestube als Begegnungsstätte für ein betreutes Wohnen" wolle "keiner in Grafrath". Das sei ein "soziales Abenteuer".
    (Soll im künftigen Klosterwirt nicht mehr jeder das trinken dürfen, was er will? Und aus welchem Bevölkerungsteil will er die Nutzer der von ihm ausschließlich ersehnten wiederbelebten alten bayerischen Wirtshauskultur rekrutieren? Wer wird in die 33 neuen Wohngebäude einziehen?) 

*) Selbst, wenn das "derzeit" stimmen sollte: Bezüglich der Aussage ausreichender Betreuungsmöglichkeiten im Landkreis auch in Zukunft ist der CSU-Landrat Karmasin allerdings offensichtlich konträr anderer Auffassung. Das geht aus einer Mitteilung des Landratsamtes vom 20. Januar 2009 hervor, in welcher die Absicht bekundet wird, die Erstellung eines seniorenpolitischen Gesamtkonzepts für den Landkreis zu starten. Die Kommunalpolitik sei "aufgerufen, angesichts der zu erwartenden Entwicklung die entsprechenden Rahmenbedingungen für das Leben älterer und hochbetagter Menschen weiterzuentwickeln und zu verbessern."

Ortsgestalterische ("städtebauliche") Qualität: inhaltslos, langweilig.
Baulandverbrauch: Unverantwortbar.

Das, was die CSU nach einem Jahr als Alternativlösung zum Konzept des Forums vorgelegt hat ist einfallslos, langweilig und unbillig. Es nimmt keinen Bezug und keine Rücksicht auf die bauliche Entwicklung, welche sich im weiteren Umfeld des Klosterwirts in der Rassosiedlung in den zurückliegenden Jahren ergeben hat. Es setzt auch an keiner Stelle einen interessanten, nicht einmal irgendeinen neuen siedlungspolitischen Akzent. Die Lösung beinhaltet - neben der Klosterwirtrenovierung und der Stadlsanierung - nur Baulandausweisung. Ob ein gemeindlicher Bedarf in der ausgewiesenen Größenordnung besteht, ist überhaupt nicht geklärt. Die architektonische Beliebigkeit, welche aus dem über zwei Hektar neuem Bauland ausgegossenen Siedlungsbrei zu erwarten ist, wird aller - aus Erfahrung begründeter - Voraussicht nach kein städtebaulicher Gewinn für die Gemeinde sein!

So wenig an Ideen und Inhalten hätte man auch innerhalb weniger Wochen nach dem Bürgerentscheid - und nicht erst nach einem Jahr - präsentieren können. Das Konzept wird nämlich lediglich der einfachen Formel gerecht:

                                              Kosten1)  + Provisionen + erwünschte Gewinne [€]
Baulandausweisung [m2] =  —————————————————————
                                              Aufwertungsgewinn2) [€/m2]

 1) Kosten:
    des Ankaufs der Flächen und der Zinsen für den dazu benötigten Kredit,
    der Sanierung des Klosterwirts und des Stadels (abzüglich eventueller Denkmalsschutz-Zuschüsse),
    der Erschließung der Wohngrundstücke und Zinsen für deren Vorfinanzierungen, und
    Gebühren und Honorare.

2) Aufwertungsgewinn:
    Wertsteigerung der Bauflächen gegenüber dem Wert der bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzten Flächen.

Wenn für die Umsetzung des CSU-Konzepts 40% mehr Baulandausweisung nötig ist, als der Forum-Verein für sein Konzept gebraucht hätte, heißt das: Bei der Realisierung würde - nicht nur umweltpolitisch, sondern überhaupt - schlecht gewirtschaftet. Oder: Es wird zuviel Gewinn für die an der Umsetzung des Konzepts Beteiligten eingeplant!

Die von den Konzeptinitiatoren CSU/FWE ausgesprochene Erwartung, für so etwas Stupides auch noch Mittel aus dem Städtebau-förderungsprogramm "generieren" zu können, gehört ins Kabarett. Die Konzeptdarstellungen erinnern an Bilder von Abstellplätzen für Dauercamper. Anzunehmen, dass so etwas gefördert wird, ist absurd!

Ein langjähriges Mitglied des Gemeinderats macht sich weitere Gedanken zum Konzept der CSU/FWE: Klicken Sie hier um das zu lesen!

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